http://ad08.com/index.php zh-cn http://ad08.com/read.php/448.htm 3721一叶扁舟 <> Fri, 03 Feb 2012 02:27:53 +0000 http://ad08.com/read.php/448.htm
        虽然今年的“龙抬头”有点“颤”，但各大开发商依然卯足了劲儿：正月初五，保利十盘齐动了；中海地产2012新春特惠，三重好礼，惊喜回馈；龙门镇新春特别优惠，到访即有特别惊喜……龙年伊始，到底成都楼市温度几何？节后第一周，本报记者兵分四路，分别走进成都各大楼盘售楼部，触摸龙年成都楼市“真实温度”。

        万科·金润华府：抽奖优惠促清盘
        作为2011年的畅销楼盘，龙年伊始金润华府售楼部的人气还算得上旺，记者看到现场有7组客户正在咨询，来看房的客户也络绎不绝。据金润华府置业顾问统计，从大年初四上班以来，每天到访客户5至60组。“目前我们已经进入全面清盘阶段，整个楼盘还剩300多套，目前实际均价每平方米8000多元。”对于销售方面，金润华府置业顾问是底气十足，他们告诉记者，大年初四上班到现在（1月31日），约有40套房下定，户型大多是两房及小三房，购买主力军仍是刚需群体。

        为了促销，金润华府节后的抽奖和优惠活动很给力。正月初四到初六，每日下午售楼部都有猜灯谜、剪纸、糖画、沙画等民俗活动及各种抽奖活动。优惠方面，推出的新春团购在年前按揭优惠3.2%的基础上，再增加2个百分点，优惠率到达5.2%，异乡置业的还可以获得最高2000元的交通费。

        龙湖·北城天街：这个冬天不太冷
        寒冷的街上冷冷清清，而龙湖·北城天街的售楼部则是为初春的寒冷增加了几分温度，人气比街上旺多了：有的在看沙盘，有的在等待着签单的。据置业顾问介绍，自年后上班，每天到访的客户有80组左右。“保守估计，年后人气比年前旺多了，有的人是刚开门就来下单，节后共成交20多套。目前，北城天街电梯公寓均价7000多元，花园洋房均价9000多元。”

        在龙年伊始，北城天街推出全线9.5折活动，与春节前一次性付款优惠10个点，按揭优惠7个点比起来，似乎不够给力。“年前我们对外宣称的是已经没有房卖了，不少新房源是节后才出来的。”对记者的置疑，置业顾问如是解释说。“其实有点纠结的，想等又不敢等，怕后面就选不到好的房子了，也怕价格又涨回去了，所以过年时考虑好了，还是准备过来买了。”几位准备购房者向记者道出了他们的心里话。

        想等又不敢等，一句话道出了购房者的心声。龙年，房价将何去何从？从年后逐步攀升的销售数据来看，似乎已经初见端倪。

        绿地·圣路易名邸：龙年伊始人气旺
        位于新双楠片区的绿地·圣路易名邸在龙年伊始可谓人气旺盛。在售楼部里，随处可以看到三四个购房者围着一位置业顾问咨询楼盘的情况，由于看房人数众多，置业顾问应接不暇，还出现了看房者无人接待的尴尬局面。

        记者在现场了解到很多购房者都是来自附近的居民，“没有考虑年底前还是年后买房，只要觉得合适就买”。张先生告诉记者：“我家就住在这附近，已经习惯了附近的环境，没有考虑到其他地方去买房。”

        为打好龙年第一仗，营销模式的多样化是必不可少的。一二手联动龙年伊始便在圣路易名邸“大行其道”。据伊城房产工作人员透露，由伊城带领來看房的客户，在成交时总价上将有一定的优惠。据悉，在春节期间项目特推出了“37万/套起的新春特惠活动”。

保利花园：开市忙于签合同
        记者来到保利花园售楼部，与年前门庭若市相比，年后似乎显得有些冷清。对此，销售人员告诉记者：“我们初五就开始值班，每天接待的客户都是已经订了房的，只是前来签订合同和办理相关手续，另外一部分客户多是附近的居民，来了解楼盘的一些情况。”

        一位客户告诉记者：“我这套110平方米左右的房子是在去年10月买的，采取的是分期付款的方式，今天我们是接到售楼部通知过来签合同的。”另一对夫妇也告诉记者，他们的房子也是年前定好的，今天只是来办理相关手续，幸好保利已经上班了。

        据保利花园售楼人员透露，往年这个时候时，有许多从外地回乡置业的客户，但今年接待的客户中这部分人群暂时还不多，主要是来自川内二三线城市的购房者居多。

        中海·锦城：特惠专场惠客户
        在中海·锦城售楼部现场，记者看到售楼人员忙得只能“一对多”的对客户进行讲解。据售楼人员介绍：“此时人气这么旺是因为在新春期间，中海推出了特惠专场：凡在春节期间购买中海地产成都公司在售住宅项目的，均可享受到最高达10万元的优惠。”

        一位从眉山前来看房的李先生告诉记者：“为了孩子能有个更好的学习环境，早就打算在成都买套房子。刚好趁着年后休息这几天，才抽出空来看房。”陪同儿子看房的刘阿姨告诉记者说：“年初就有这么多优惠，优惠后每平方米才6500元左右，今年可真是买房的好时机。”由此看来，价格优惠才是硬道理，这或许才是吸引购房者快速下定的最直接、最有效的手段。

        据中海售楼部销售人员介绍，此次新春特惠专场中，不仅仅是中海·锦城，中海国际社区、中海部落阁、中海金沙府也都推出了一些特惠清盘发售房源。看来，中海在新春始年，就已经开始发力抢占先机，赢得购房者的首度青睐。

        时代尊邸：瞄准港澳台地区及海外客户
        时代尊邸一直走的是高端豪宅路线，总价都在200万到400万之间。自年后开市以来，虽未出现火热的销售场面，但由于地域位置好，在年前就打了一场漂亮的收官战。据时代尊邸置业顾问透露，他们的主要成交客户以成都主城区人群、港澳台地区及海外投资客户为主。

        时代8号现正进行尾盘清售，在原单价基础上优惠10%左右。置业顾问称该楼盘不但年前就已销售出90%的房源，而且投资客户反应写字楼的租赁情况良好，出现供不应求的现象。

        编后
        今年春节格外冷。春节期间，大部分城市的楼市创下历史交易新低，成都也不例外。从本报记者现场采访情况来看，各售楼部的情况冷热不均，销售情况也是冷热不均。销售较好的楼盘，都是以大幅度的优惠来拉动销售数量。目前看来，楼市“倒春寒”早已提前扑面而来，但未来一季度，楼市的温度将有着怎样的波动呢？四川中原机构分析研究认为，随着春节大假的结束，后期市场开发商或将加大推盘力度，但由于处于楼市淡季，其推盘量不会大增。而从近两周商品成交量看，可以明显看出消费者的重心不在楼市，后期市场将陆续回升，或回到节前水平。


Tags - 开发商招数 ]]> http://ad08.com/read.php/447.htm 3721一叶扁舟 <> Fri, 03 Feb 2012 02:24:12 +0000 http://ad08.com/read.php/447.htm
　　房地产新增贷款占比大幅缩减　　链家地产市场研究部相关统计数据显示，2011年全年房地产累计新增贷款共计1.26万亿元，较2010年下降38%，占新增贷款总额的比例为16.9%，较2010年下降8.5个百分点。

　　“2011年以来银行对房地产领域新增贷款规模出现了明显下降。”链家地产首席分析师张月分析认为，一方面，为抵御通货膨胀，信贷政策持续收紧，导致银行整体可贷额度大大减小。虽然2011年年末央行下调存款准备率，但全年供给上调存款准备金率6次，相当于全年冻结资金约1.8万亿元。2011年全年金融机构新增贷款总额较2010年下降6%。而另一方面，全国房地产调控效果显著，房地产行业景气度降低，房企在房价下降、融资难度加大、负债率上升等情况下，存在一定的经营风险。会促使银行层面对于楼市调控带来的风险评级上升，从而在整体贷款额度减少的基础上，对于房地产领域贷款的投放力度大大减弱。

　　“2011年房地产贷款的缩紧，意味着2012年房企获得银行贷款的通过率仍会较低。”张月认为，即使2012年的货币政策有稳中有松的预期，在楼市继续调整的过程中，房企融资形式仍然严竣。
　　保障房新增贷款或有所下降

　　数据显示，2011年末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款增量的50.1%，比今年初水平提高31.7个百分点。

　　“保障房建设的主体是地方政府融资平台，由于有土地收益和地方税收作为隐形担保，是银行眼中的优质客户，银行更乐意于将贷款投放在保障房建设上。”张月认为，而在二三线城市，大量保障房建设增添了政府落实楼市调控与地方经济发展之间的博弈程度。在政府土地收入缩减、开发商自顾不暇的状况下，保障房建设的融资支持，将有利于缓解地方政府建设保障房的财政压力，也同时有助于二三线楼市调控的持续。

　　张月表示，虽然2011年保障房贷款是房地产开发贷款的主力，但是，2012年全国保障房开工建设目标由1000万套调低到700万套，环比下降了30%，银行或将降低保障房的贷款额度转向投放到其他领域，而是否会增加到商品房开发，还将取决于2012年的整体房地产调控政策、房地产市场状况和开发商的负债率等诸多因素。


　房地产拉动作用明显弱化

　　根据北京统计局公布的数据，2011年北京全年实现地区生产总值16000.4亿元，按可比价格计算，比上年增长8.1%。其中房地产业生产总值1080.6亿元，贡献率为6.8%。

　　“从2011年经济增长与房地产之间的关系来看，第一，房地产业对经济的贡献率并没有出现明显变化，2011年和2010年全年均为6.8%，但低于2009年的7.5%。第二，从2011年单季度来看，房地产行业对经济的拉动作用逐渐走低，第二季度至第四季度拉动经济增长分别为2.3个百分点、1.4个百分点和0.4个百分点。”张月认为，这表明在北京经济转型的初期，短期内房地产的支柱地位难以改变，但房地产行业对于经济拉动作用逐渐减弱，体现出在当前经济增长模式和产业结构不断调整的过程中，国民经济正在逐渐摆脱对于房地产行业的高度依赖，尤其北京外围经济建设较好的情况下，对房地产财政的依赖性也会减弱。意味着房地产调控与经济增长之间的博弈程度将减轻，虽然当前实体经济略显低迷，但在楼市调控还未达到满意效果时，调控仍难以放松。

　　到位资金下降生存状况堪忧

　　数据显示，2011年，北京市房地产开发项目2010年到位资金为5358.1亿元，比2010年下降4.8%。“房企开发到位资金同比下降，既可看出当前房企投资、开工的意愿降低，也可表明受货币政策紧缩影响较大。”张月认为，房企融资能力已经大大降低，同时也促使房企融资结构发生改变，导致金融贷款同比出现较大的降幅。

　　“在2012年，楼市调整仍将继续，宏观经济增速放缓，房价软着陆将成为必然趋势，房价稳中有降将成为主要旋律。”张月预测，解放刚需将在2012年有所体现。而对于房企来说，存在的资金压力、经营风险或将甚于2008年，如何实现以价换量仍是需要解决的重大问题。

　　降价或成房企不二选择

　　2011年，经过6次上调存款准备后，央行的货币政策开始转向，存款准备金率在11月末第一次出现下调，这也是2009年以来存款准备金率首次下降。随着CPI回落至4.1%，通货膨胀得到了有效控制，在欧债危机影响加深和出口降低的背景下，央行的货币政策目标可能会转向保持经济持续增长，存款准备金率存在再次下调的可能。

　　“即使2012年银行贷款额度或出现一定的宽松，并且保障房对于银行信贷额度的占用会有所减少，但由于房地产调控政策的坚持和不动摇，房企的贷款难度仍将会增加。”张月分析认为，主要原因是，房企的负债率在2011年大幅攀升，并且由于降价，存量价值降低，银行贷款的风险加大，所以年内房地产开发贷款将很难增加是个大概率事件。

　　“但在降价幅度较大，尤其是限购政策比较严厉的一线城市，房企所面临的选择较为有限。”张月认为，虽然不排除部分房地产开发企业能够从信托、私募基金、民间借贷甚至不惜以出售土地和股权等方式得到融资，但是对于大部分房企来说，降价可能是唯一的选择。

　　张月预计，龙年一季度新开盘的楼盘价格将会出现新的降幅，以期更加贴近购房者的心理价位，快速回笼大量资金，减轻财务压力。


Tags - 贷款降价 ]]> http://ad08.com/read.php/446.htm 3721一叶扁舟 <> Fri, 03 Feb 2012 02:20:16 +0000 http://ad08.com/read.php/446.htm
　　在过去的2011年，受销售放缓和融资收紧的双重影响，开发商投资意愿和投资能力已经普遍减弱，拿地规模在整体上出现明显萎缩。

　　开发商支付的土地资金相应减少，部分开发商被迫调整开工计划，全国新房开工面积的增长幅度有所减弱，这势必波及未来楼市的供求状况和市场走向。

　　时至2012年1月，土地市场的低迷格局仍在持续，开发商拿地热情有所提升，但仍没出现大规模抄底行动，土地市场的供需博弈仍在继续。

　　开发商拿地量价齐跌
　　盘点开发商在2011年土地市场上的表现可以发现，除极个别具备央企背景的开发商外，大多数房企在去年都放缓了拿地速度。

　　龙头企业万科拿地面积和拿地金额均大幅下降44%和48%，万达的新增土地储备从2010年的1327万平方米减少至2011年的1016万平方米，多年拿地规模一直位居行业第一的恒大地产也谨慎刹车。保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)、龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸)、绿地集团等行业巨头的拿地规模也都明显减少。

　　与此相对应，开发商拿地金额随之减少，万科购地支付地价占公司销售总额的比例由2010年的55%骤降至25%，进入近年来低位，保利地产、龙湖地产等拿地金额与此前一年相比亦出现大幅度回落。

　　除政策环境不明朗、销售市场不景气因素外，土地价格一直未出现明显回调成为开发商迟迟不肯抄底的直接原因。

　　尽管去年国内多个城市土地拍卖屡现底价成交，但土地绝对价格仍处于历史高位，地价总体依然保持坚挺。中原地产(微博)监测显示，部分城市外围土地价格出现10%~20%的回落，但中心区域和仍处于发展上升期或未来住宅供应压力较小的地区，土地价格并未出现明显下降，如北京大兴旧宫、天津滨海、武汉东西湖等。

　　中原地产称，从分类城市来看，与2009、2010年相比，二线城市地价依然坚挺，一线城市稳中有降，目前地价仍远高于2008年水平。

　　开发商拿地意愿降低直接导致多个城市土地出让金锐减。根据CRIC城市运营顾问中心对全国100城市招拍挂土地的监测，2011年全国100城市土地出让金总额为15970.6亿元，相比上年的18887.4亿元减少15.4%。2011年上海以1243.6亿元排在土地出让金排行榜的首位。而2010年的三个土地出让金千亿俱乐部成员北京、上海和大连，在2011年均出现不同幅度的下滑，以大连为甚，较之2010年缩水过半。

　　但在排行榜TOP 30的城市中也不乏土地出让金出现较大增幅的城市，诸如沈阳、昆明、济南、哈尔滨、郑州、镇江土地出让金依然逆势增加。

　　土地出让金增减互现格局背景，来自于开发商在政策调控下拿地策略的转变。越来越多的开发商在2011年纷纷加大在二三线乃至四线城市的拿地比重。

　　以中海地产为例，该公司仅仅在2011年上半年进入的主要城市包括长沙、吉林、烟台、合肥、南昌、南宁、武汉等，均以二三线城市为主。

　　开发商拿地态度分化
　　与全年土地市场冷清相比，部分开发商在2011年底及2012年1月开始表现活跃，这意味着房企对未来房地产市场调控及走向的判断可能出现不小的分化。

　　根据招商地产公告，1月9日和10日在贵州毕节市连续竞得两幅地块，总金额为3.27亿元，而这是招商地产在最近1个月里第6次出手。此前，招商地产已分别在青岛和武汉拿地。在青岛通过股权转让方式获得的4幅地块，总建筑面积达29.46万平方米。在武汉拍得的3幅地块，总成交金额为34亿元，建筑面积超过100万平方米。

　　此外，保利地产去年底在石家庄和佛山拿地的总金额高达38亿元。万科去年12月在武汉、南昌、大连等地拿地的总金额达21亿元以上。而远洋、华润、绿地3家房企均在2011年12月斥巨资拿地。

　　对于公司在去年底有节奏的拿地行为，保利地产高管在一次券商交流会上表示：“抄底是抄不到最低的，现在落实的项目是我们长期跟进的项目，所以我们对价格的底线会很清楚，就算市场再差，它的地的价格也不会再低。我们其实相对比较谨慎，在相对低的区域根据自己节奏慢慢去拿。”

　　但实际上，多家行业巨头均表示，公司在2011年的拿地策略并未改变。万科称，土地市场还没有出现特别好的抄底机会，仍坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎拿地原则。

　　而招商地产有关负责人则表示，由于土地获取量较小和资金面比较充裕，如果市场稳定，公司增加的土地储备还会更多。

Tags - 开发商拿地量 ]]> http://ad08.com/read.php/445.htm 3721一叶扁舟 <> Fri, 03 Feb 2012 02:15:33 +0000 http://ad08.com/read.php/445.htm
　　银行
　　回顾2011年的银行信贷市场，不难发现，经历了存准率和利率频调，从年中开始，银行贷款便呈现艾而不得的状况；而房地产市场在下半年的萧条状况，也使得投资者将资金投向房地产市场的热情骤减。据央行发布的《2011年金融机构贷款投向统计报告》指出，2011年我国房地产贷款增速总体回落，全年增量占同期各项贷款之比较往期明显减少。

　　龙年伊始，许多学者纷纷预测，按照中国人开门红的习惯，银行1月的信贷额度必将高企，更有经济学家预测“1月新增信贷将超万亿”。

　　但据万得资讯统计报告，截至1月28日，工、农、中、建四家大型银行新增人民币贷款约3000亿元，股份制银行新增规模则逾1000亿。据此推算，1月份前28天，银行业全部新增贷款规模或在7500亿-8000亿，1月新增贷款很难突破1万亿。

　　信贷的充裕，使得银行对于去年积压的房贷业务审批提速。据《北京日报》报道，招商银行目前的贷款发放速度和去年下半年相比，至少快了1个月；建行申请房贷最长2个星期；工行、中行审批时间则在1周左右。而去年三四季度，贷款者需要排上1-2个月的队，才能申请上贷款。

　　房地产业

　　楼市成交低迷 销售压力不减　
　根据链家地产市场研究部统计，1月1-30日北京新房住宅成交4435套，预计全月成交不足4600套，环比下降70%，同比减少57%。若去除3300套左右的保障房成交量，实际商品住宅成交量在1300套左右，较12月减少75%。1月入市4个项目，供应量506套，仅成交25套，当期签约率为4.9%，再次创出2010年以来最低。

　　链家地产首席分析师张月认为，一方面是商品住宅市场成交低迷，另一方面，新项目滞销、库存量持续上涨，即使开发商进一步“提速销售”，也无可避免的面临市场消化周期的延长，销售压力将不低于去年。

　　投资者

　　房价房贷坐上跷跷板 刚需族买房回归理性
　　面对首套房贷悄然回归基准利率的情况，百万房贷利息可以少10万元，同时银行房贷发放提速，这使得不少准购房者开始蠢蠢欲动，一定程度上促进了购房者的购房信心和购房决定。

　　但湖北、山东、陕西等二线城市的投资者却没有迎来这样的利好消息，西安万人购房团团长李连源在其微博中表示质疑陕西银行房贷利率高企不下的状况。李连源在接受中新网金融频道采访时表示，从08年成为“房奴”以来，房贷的利率有涨有落，每月需要还贷的额度也是变动频频，而消费者应对银行临时性的调整举措已经愈发呈现理性对待趋势，不会将短期的银行优惠作为是否贷款的标准。

　　而说到北上广与内陆城市银行利率差距较大，李连源表示，房价和房贷是呈现一种跷跷板的模式：内陆城市房价尚不足与北上广地区比肩，甚至只能达到其中等水平，所以银行对于房贷的压力较小，所以不会给出优惠利率；而一线城市的房价可谓是天价，银行只有靠降低利率来迂回的刺激消费者投资热情。

　　而作为万人购房团团长，李连源最后表示，银行房贷的九折优惠尚属于临时性举措，而刚需族最期盼看到的是银行“等额等息”的房贷制度，让房贷维持在较为稳定的状态；房地产市场的调整也要慢慢从“回归合理”到“合理回归”转变，刚需族对于地产的投资态度尚不能盲目乐观，至少需要三个季度去吸纳和消化。

Tags - 利率 , 房地产 , 投资者 ]]> http://ad08.com/read.php/444.htm 3721一叶扁舟 <> Thu, 02 Feb 2012 05:24:12 +0000 http://ad08.com/read.php/444.htm
　　房地产贷款在去年总体回落，保障房开发却成为这颗坠落陨石中耀眼的一角。央行30日发布《2011年金融机构贷款投向统计报告》显示，保障性住房开发贷款余额为3499亿元，占同期房产开发贷款增量的一半，比年初水平提高31.7个百分点。

　　央行数据显示，2011年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。

　　其中，房地产贷款不仅包括了房地产开发时开发商所贷款项，也包括了购房贷款和证券化的房地产贷款。实际上，房地产贷款总体回落的趋势并不足为奇，去年楼市“金九银十”的爽约，似乎就已经预示出楼市这颗原本炙手可热的超级明星，逐渐开始落入“冰封时代”。

　　央行数据显示， 2011年12月末，全部金融机构本外币住户贷款余额13.61万亿元，同比增长20.9%。也就是说，住户居民在去年的贷款额度同比增长较快。但即便如此，全年住户消费性贷款增加量和住户经营性贷款的增加量均同比少增。

　　此外，2011年全年，金融机构人民币各项贷款累计增加7.47万亿元，其中，企业短期贷款及票据融资多增，中小企业贷款同比增长25.8%。

Tags - 贷款 , 回落 ]]> http://ad08.com/read.php/443.htm 3721一叶扁舟 <> Thu, 02 Feb 2012 05:17:29 +0000 http://ad08.com/read.php/443.htm 房地产调控使房企融资很有压力。
        按照央行1月30日发布的数据推算，2011年，全国新增房产开发贷约3972亿元，而同期地产开发贷减少了约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约3313亿元。这一数字较2010年、2009年减少了四成。2010年，全国房产开发贷款新增4269亿元，地产开发贷款新增1647亿元，房地产开发贷总计新增5916亿元。2009年，全国房地产开发贷款累计新增也高达5764亿元。

        在房地产信贷增量大幅减少的同时，房地产信托2011年呈爆发性增长。用益信托统计的数据显示，2011年，全国房地产信托的成立规模高达2670.74亿元。专家认为，房地产风险外溢或从信托爆发。统计显示，房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年“保兑付”将成为2012年主要课题。

        数据

        开发贷2011年几近腰斩
        人民银行30日发布了《2011年金融机构贷款投向统计》报告。报告称，2011年房地产贷款增速总体回落，其中保障性住房开发贷款增量占比提高。数据显示，2011年12月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额10.73万亿元，同比增长13.9%，比上年末回落13.5个百分点；全年累计增加1.26万亿元，同比少增7704亿元，全 年 增 量 占 同 期 各 项 贷 款 增 量 的17.5%，比上年水平低9.4个百分点。

        12月末，地产开发贷款余额7680亿元，同比下降7.9%。房产开发贷款余额2 .72万亿元，同比增长17.1%，比上年末低5.9个百分点。依此推算，2011年，新增房产开发贷约3972亿元，而同期地产开发贷减少约659亿元，房地产开发贷全年总计新增约3313亿元。

        在这有限的信贷资源中，还有相当大一部分投入到保障房建设。央行的统计显示，2011年12月末，保障性住房开发贷款余额3499亿元，全年累计增加达1751亿元。

        在此前的两年，房地产信贷大幅增长。央行的数据显示，2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2 .0 2万亿 ，年末余额同比增长27.5%。其中地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%；房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%；个人购房贷款新增1 .4万亿元 ，年末余额同比增长29.4%。2009年全年，全国人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30 .7%。2009年个人消费性住房贷款累计新增1 .4万亿元；年末余额同比增长47.9%。

调控

        房贷政策2012难见宽松
        房地产贷款的大幅收缩，主要因为地产调控背景下的政策压力。银监会多次强调防控房地产贷款风险。去年8月，银监会在发布的《商业银行资本管理办法》(征求意见稿)中指出，对于投机性强的住房抵押贷款风险权重上调至150%。

        尤其“要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。”上海银监局局长廖岷公开表示。

        “尽管新的商业银行资本管理办法并未正式定稿，但监管部门对于房地产贷款的态度并显而易见。因此，银行对开发贷的放款普遍谨慎。另外，去年，银行还着力对房企客户进行了整合。”建行北京分行一位开发贷款业务负责人告诉《经济参考报》记者。

        正因如此，去年开发贷增量明显减速。由于开发贷款是中长期贷款的主要部分，2011年12月非金融企业中长期贷款新增仅716亿元，这一数字已经降至2009年以来的新低。

        从2012年的情况来看，据《经济参考报》记者了解，大部分银行普遍收缩了房地产领域的业务。工行总行方面明确表示“该行房地产开发贷款在额度配置上，会优先支持资产质量较好的大型房企”，这意味着一般开发商的需求将比较难以满足。
而且，由于商业银行对开发贷款全年额度紧缩，因此，大部分银行对房地产开发贷款利率上浮的幅度普遍在30%左右。

        此前，银监会主席尚福林也再次强调，要强化房地产贷款的风险防控。另外，确保国家已批准开工的重点在建续建项目和保障性住房建设等领域的有效信贷需求得到合理满足，努力避免重点项目出现“半拉子”工程。这些表态意味着，在整体信贷资源难以大幅放开的条件下，有限的资金将优先流向保障房领域。

        农业银行董事长蒋超良表示，要注重防范系统性风险，做到有扶有控。今年农行将优先支持国家重点在建续建工程、循环经济、环保和低碳产业等。择优支持战略性新兴产业和保障性住房项目，同时进一步压缩“两高一剩”和房地产行业贷款。

        建设银行董事长王洪章日前表示，重点要加大对在建续建国家重点基础设施、民生领域、服务业和节能减排、新型制造业的投入，控制“两高一剩”和房地产贷款，加强政府融资平台风险管理。

        由于中央数次强调，坚持房地产调控政策不动摇。因此，多位业内分析人士都认为，2012年房地产调控政策总体调控基调依然是严格的，尤其是在银行信贷政策方面。

        在不久前的年度工作会上，住建部也表示，要配合人民银行、银监会等部门，合理控制房地产信贷总规模，保持个人购房贷款均衡投放。在遏制不合理住房需求的同时，要支持居民的合理购房需求。

        中国银行国际金融研究所副所长宗良表示，今年将加强货币政策与产业政策的协调。加强对重点在建续建项目和保障性住房建设的信贷支持，对符合产业政策的企业特别是小型微型企业以及企业技术改造的信贷支持。而对具有引发资产泡沫之忧的房地产等行业，仍将保持趋紧的政策环境。从而体现“有保有控、定向宽松”的政策方向。

        隐忧

        风险外溢或从信托暴露
        在银行信贷大幅收缩的同时，房地产信托成了开发商的救命稻草。用益信托数据显示，2011年，在各种信托资金投资领域中，成立规模占比最高的依然是房地产。房地产信托的成立 规 模 为2670 .74亿 元 ，占 比 为38%。中金公司统计数据显示，2010年和2011年新增房地产信托估计为5000亿，占到存量信托的70%。

        由于房地产信托兑付资金主要来源于销售回款，在一系列房地产调控政策限制下，销售难，回款慢在拉紧房企资金链同时，也进一步加大了房地产信托的兑付风险。而今年到期的很多房地产信托产品是在2010年发行，由于当时房价高涨，信托收益率一般都在15%以上，房地产商融资成本高无疑也加剧了自身的资金压力。

        相对银行而言，信托公司抵御风险的能力较弱。目前，有多家机构提示2012年房企资金困局或许会在房地产信托上显现。“房地产信托从2010年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年，‘保兑付’将成为今年主要课题。今年总到期规模达到1758亿元，需要关注上半年的时间点、偿付压力较重的房地产公司，预计二季度将爆发开发商资金链的风险。”国泰君安分析师李品科认为。

        中金公司称，按照1.5至2年的发行期限，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约为2500亿和3100亿，由于房地产市场的低迷，这些信托将面临着还款风险，需要以降价促销、“借新还旧”以及项目转让等方式来应对。预计10%至15%的信托项目可能在今年出现违约风险，需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购，不过，总的来说“借旧还新”将使得风险延迟到2013年释放。

        面对集中到期的兑付压力，一位信托公司项目经理坦言“一旦做折一个单子，不仅公司信誉受影响，对整个行业都是打击，今后相关地产类业务开展会更难。”

        用益信托分析师岳婷对《经济参考报》记者说，银行可以通过展期、追加授信额度或后期处置抵押物等方式应对开发贷的信用风险，有一定缓冲期，而房地产信托在时间上有相对较高的刚性兑付要求，一般要求按时兑付。她还表示，目前房地产信托兑付风险主要是流动性风险，信托公司可以通过发新补旧、找第三方接盘、以自有资金兜底和变卖抵押资产方式化解兑付风险。


Tags - 房贷政策加紧 ]]> http://ad08.com/read.php/442.htm 3721一叶扁舟 <> Thu, 02 Feb 2012 05:14:42 +0000 http://ad08.com/read.php/442.htm
        对于2012年的新增贷款，业内普遍预计为8万亿左右，并预测1月份信贷投放仍将超过万亿。关于春节后的信贷具体情况，多家银行客户经理向《每日经济新闻》记者表示，目前的房贷可以申请，相比去年年底有所松动。

        更有一家股份制银行相关人员表示，首套房贷还可以在基准利率上下浮5%~10%。

        1月新增贷款或超万亿
        “一季度的信贷肯定比较松。”某国有大行深圳地区一客户经理表示。按照惯例，1月往往是银行信贷投放最活跃时候，而且去年年底未能发放的一些贷款也将在1月份集中发放。

        此前有媒体报道称，元旦假期后3个工作日，工、农、中、建四大国有银行信贷投放达500亿元，1月前10天四大银行新增信贷达1100亿元。对于1月份的新增贷款规模，业内普遍预计其仍然将突破万亿。

        数据显示，2009年1月份新增贷款为1.6万亿左右，2010为1.39万亿元，2011年1月份新增人民币贷款也略超1万亿元，为1.04万亿元。

        某券商银行业分析师对记者表示，1月份的信贷投放将超过1.1万亿，但是也不会超过太多，将比2009年、2010年低，但那两年的信贷投放都属于超常规货币政策，目前来说是在回归正常。

        兴业银行发布的报告也表示，预计1月信贷投放将在1.1万亿~1.2万亿，中值1.15万亿；信贷增速回落至15.6%~15.8%的区间内，中值15.7%，较上月回落0.1个百分点。而从最近几年信贷投放节奏看，这一水平与全年8万亿的信贷额度基本一致。由于去年同期基数较大，信贷同比增速仍然稳定。


   房贷稍现松动迹象
        相比2011年后几月房贷动辄没额度、或利率上浮的情况，目前状况明显要好。记者咨询的深圳地区几家银行均表示目前房贷可做，首套房一般首付三成，执行基准利率。而某股份制银行表示，目前还可以在基准利率上下浮5%~10%。

        一国有大行深圳地区客户经理表示，目前房贷基本都可以申请，去年年底时候，贷款比较难申请，贷款利率也高，最高的时候做到了基准利率上浮20%，最近慢慢放开，现在比去年松动了很多。

        华南地区某股份制银行一客户经理表示，目前的首套房贷仍然是首付三成，利率还可以下浮5%~10%，“要做贷款赶快做，这个也是年前才推出来的，再不做可能又要回到基准利率了。”他表示，年后贷款审批方面比较松，申请起来会比较容易。上半年正好是银行一个开放期，第一季度的利率等方面会比较优惠，所以一般都建议客户年初来做。”

        但是整体来说，目前的信贷紧张情况仍然并未完全缓解。一股份制银行人士表示，目前感觉信贷仍然比较紧，没有多大的松动，由于额度限制，他所在的支行截至昨日没有一笔新增贷款。

        而对于贷款投向方面，前述分析师也表示，年初，银行还是抢的一些优质项目，还有些可能主要是一些年前排队的项目。

        2月降准预期仍在
        前述股份制银行人士表示，目前资金还是比较紧的，都在期待央行2月份下降存款准备金率。

        此前，业内普遍预期央行春节期间会降准，但是央行却通过采用逆回购的方式来缓解市场资金压力。

        前述兴业银行报告表示，逆回购的资金年后需还给央行，预计2月份仍需继续下调存准率。

        前述分析师表示，央行通过前期的逆回购和公开市场可能延缓了降准的时点，但是并没有改变降准的趋势，2月份是压力比较大的月份，也是一个比较受关注的时点。


Tags - 房贷增长 ]]> http://ad08.com/read.php/441.htm 3721一叶扁舟 <> Thu, 02 Feb 2012 05:08:51 +0000 http://ad08.com/read.php/441.htm
        住宅好过商铺 一手好过二手 别墅好过一般住宅

        主力资金流入个股（01/20） 某些股割肉出逃肯定后悔 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了！ 正如巴菲特所言，“当所有人贪婪的时候要恐惧，当所有人恐惧的时候要贪婪！”

        转眼间，宏观调控已经持续一年，相比2009年、2010年房价的高歌猛进，2011年的房价涨幅已经持续降温。走进2012年，宏观调控仍将持续，不少机构判断，至少在2012年上半年，房地产气温仍将处在“寒冬”，到三季度成交量才有望逐渐复苏。而展望未来，房地产的黄金十年不再。在这样的背景下，房地产还值不值得投资，投资哪种类型的地产好？记者采访了各方面的投资专家，希望对大家的投资有所帮助。

        不少机构判断，宏观调控仍将持续，至少在2012年上半年，房地产气温仍将处在“寒冬”，到三季度成交量才有望逐渐复苏。在这种背景下，房地产还值不值得投资呢？

        “作为投资，今年抄底房地产，还是比较可行的。”合富置业首席分析师黎文江表示。

        长期收益趋势： 涨得不快但比股市稳健

        黎文江认为，选择2012年买房投资，这个时点不算最好，“2010年的房价就没有现在高，但是机会错失之后，后悔也没办法了。”和股市相比，投资房地产还是比较稳健，“股市10年，回到了原点，投资房地产的话，增长至少也有四五倍。”虽然相比黄金十年，今后房地产的涨幅已经不可能像之前那样，但是和CPI相比，和银行利率相比，和GDP的涨幅相比，房地产应该还是能够跑赢的。

        “中国的城镇化进程仍在继续，就个人投资者来说，在今后15年内，买房应该还是没有问题的。”黎文江表示。但是15年之后，随着老一代人退出历史，不少独生子女夫妇，不仅有个人的一套房，还可以继承双方父母的各一套房，从而市场上将出现一对夫妇三套房，市场供过于求的现象。在产品上，也将从目前的一手市场为主转变为二手交易为主。

        今年房价走势： 或是今后5年房价底部

        广州市房地产学会副会长、新城市投资控股集团董事长曹志伟，是记者所采访的专家中，最主张在今年买房的。

        他表示，在限购等一系列宏观调控下，房地产市场由原来的供不应求转变为供求平衡，局部甚至供过于求。在这种背景下，当前的房价并不能真实地反映真正的价值，很多人是有钱没指标买房。

“政府拖住房价上涨的速度就是让你买房。”曹志伟甚至表示，“如果你现在买房买亏了，我赔你。”曹志伟的理由是，过5年再来看现在开始的房价走势的话，绝对是涨的，除非中国经济突然掉头向下。

        投资时点

        今年买房时机： 三季度之前是相对底部

        今年具体哪个时段买房比较好？曹志伟认为，现在到三季度是一个相对房价底部。无论是自住型需求者，还是投资性需求者，都是不错的入市机会。

        而黎文江判断，就广州而言，今年上半年会出现一个底部，下半年会逐渐平稳。理由在于，去年的11、12月，由于银行没有了信贷额度，导致广州楼市的成交急剧下滑，价格下滑。而今年上半年准备金率会出现松动，信贷会逐渐宽松，限购政策也可能会出现微调，比如广州市房管局正在研究的差别限购政策，从而使得有条件的购房者日渐增多，市场成交量逐步上升。因此，他判断“5月份之后，价格就会逐渐平稳，不再下调”。

  各种类型的投资选择对比

        一、二线城市VS三、四线城市

        一、二线城市 ★★★★ 三、四线城市 ★★★

        2011年，三、四线城市房价涨幅远高过一、二线城市。由于限购，不少一、二线城市的投资者转向不受限制的三、四线城市。然而，曹志伟表示，当前房地产市场，去三、四线城市买房的“投机”成分，比在一、二线城市的“投资”成分还要大。因为在一、二线城市买房，至少还要考虑一下离单位的远近，如果自己不住了，还可以出租。而在三、四线城市买房，比如在清远一个很偏远的地区买房，实际上就是博今后的升值空间，“想租都没人去租，根本谈不上是投资。”陈小姐在2008年的时候就在从化某楼盘买了房，如今价格早已涨了一倍多，但是想卖时，却根本找不到下家。“感觉有价无市，想要出租，更是难上加难。”

        住宅VS商铺

        住宅 ★★★★商铺 ★★★

        2012年，限购政策仍没有放松的迹象，对于“被限住”的对象而言，还是只能选择商铺。

        抛开“资格”审查，2012年是买住宅好，还是买商铺好？黎文江认为对一般投资者来说，商铺的风险比较大，“不少地区要等上几年才能有回报，如果一边要交贷款利息，一边出租不出去的话，可能就不划算。投资商铺很考眼光。”

        满堂红研究部高级经理周峰的看法是，经过2011年的一轮炒作，很多的商业地产已经被开发商包装分割之后进行了出售，“货量消化了相当一部分有实力的买家”。

        中原工商铺市场与研究总监刘广浩依然看好商铺投资，但是相比之下，他更看好的还是住宅。在他看来，商铺的投资优势在于“不限购”，但是如果有购房资格的话，住宅的投资价值可以去到四颗星甚至五颗星。“2012年，无论是一手还是二手，价格都有所回落，今年买，总比2010年、2011年买要好。”

        一手房VS二手房

        一手房 ★★★★二手房 ★★★☆

        “2012年还是二手市场的调整年。”周峰表示，在去年的下半年，一些开发商通过降价促销，不少一手房已能吸引购房者。但在二手市场，大部分小业主还没有将价格下调，一二手倒挂的现象比较普遍。预计到今年下半年，一些小业主会调整价格，从而拉升市场的成交量。

        周峰建议，对于购房者来说，在同等条件下，2012年购买一手房的投资成本相对更高。在板块上，他推荐白云区罗冲围、西槎板块，该板块目前的二手房成交均价为10468元/平方米，但是与之临近的西关板块的均价高达15067元/平方米。“两者的差价高达5000元/平方米，特别是从规划来看，今后罗冲围板块的空气、交通都会有所改善，值得关注。”

        一般住宅VS公寓VS别墅

        一般住宅 ★★★★公寓 ★★★☆

        别墅等高端住宅 ★★★★★

        黎文江表示，2012年的房地产调控政策会有微调，“如果放松限购，会导致市场刚性需求者的增加，而如果房产税替代限购政策的话，又将释放高端购房者的需求。”

        到底是买一般住宅、公寓还是别墅等高端住宅好呢？最主要还是看投资者的个人偏好。

        买房子首先是地段。在地段的选择上，市中心始终比郊区的投资价值要高。但是“市中心也会老化。比如说现在越秀[简介 最新动态]区的地段比珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]要好，但是将来则不一定”。买房子还是要看市政规划，房子会老化，市中心也会老化，新中心的升值空间会比老中心要大。投资者在买房的时候，要有前瞻性，比如南沙规划，白鹅潭的规划出来之后，对今后的房价会有相当的影响。

        公寓是一种比较特殊的住宅类别。相对来说，单价较高，租金也较高，但是出租回报率不一定高。目前回报率在4%~5%之间，而住宅的投资回报率在3%左右，总体来说，租售比还是很低。

        而一般住宅和别墅相比的话，别墅的投资门槛高，但是因为稀缺，抗跌性好。“有钱的话，买独门独户的别墅最好，其次是双拼或者是联排别墅。”黎文江表示。相比一般住宅，高档豪宅（比如市中心、有江景、湖景、山景的）投资价值更高。

        商场铺VS临街铺

        商场铺 ★★临街铺 ★★★

        中原工商铺市场与研究总监刘广浩认为，商场铺和临街铺有不同的投资价值，适合不同的投资者。“商场铺也有成功的典范，投资时一要看和周边的业态是否和谐，二要看其经营团队的实力。”而临街铺主要看区位，属于单打独斗型的，风险可控性比较好。

        目前商场铺的投资回报率平均在2%左右，临街铺的投资回报率可能会更低。但是，投资商铺更看重的是其升值潜力，租售比的参考价值并不是最主要的。

        刘广浩表示，就他而言，投资商铺首先推荐的还是临街老铺，但是缺点在于货量少、门槛高，能承受的投资人较少。而商场铺不是不能碰，但是在选择上要慎重。


Tags - 宏观调控地产黄金时期 ]]> http://ad08.com/read.php/440.htm 3721一叶扁舟 <> Wed, 18 Jan 2012 01:36:39 +0000 http://ad08.com/read.php/440.htm         辛苦工作了一年，很多职场人都准备在春节假期休息调整，不过，南京不少楼盘的置业顾问在春节期间也要投入工作，南京三成楼盘春节不打烊。而为了吸引人气，多家楼盘都在春节期间推出特价房活动。

        辛苦工作了一年，很多职场人都准备在春节假期休息调整，不过，南京不少楼盘的置业顾问在春节期间也要投入工作，南京三成楼盘春节不打烊。而为了吸引人气，多家楼盘都在春节期间推出特价房活动。

        三成楼盘春节无休
        “去年房子卖得差，拿到手的佣金少得可怜，在家过年也过不好，还不如到案场试试运气呢。”江北一家售楼处的置业顾问说。她所在的这家楼盘刚刚制定了春节工作计划，按照计划，即使是大年初一，也有人值班。在她看来，春节期间的访客可能会非常少，但如果有访客，质量肯定高，这时候来看房，说明是拿到年终奖、诚心想买房的。

        “您大概什么时候来看房？如果您想看房，提前打个电话告诉我，我去给您开门。”城南一家楼盘的置业顾问在电话中跟一位客户这样说，只要客户有意在春节期间预约看房，置业顾问肯定会放弃休息。

        统计发现，南京有三成楼盘已经表示春节有人值班，只要有客户在春节期间去售楼处，一定会有人接待。这些春节无休的楼盘中，江北占大头。威尼斯水城、天润城、旭日学府等13家江北楼盘，都保证售楼处每天有人值班，而河西只有嘉业国际城一家正常上班。据统计，到了大年初三，有近六成楼盘开门营业。

        多家楼盘推特价房
        开门迎客，没人气怎么行？为了不至于冷场，南京一些楼盘在最近推出了特价房活动。桥北的旭日上城推出了几套101平方米的特价房，一口价7000元/平方米，而这家楼盘的在售均价为8300元/平方米。朗诗绿色街区也推出10套“特惠房”，新年买房在原有价格上享受388元/平方米的额外优惠。同在板桥的金地自在城也推出30套六期房源，一口价8500元/平方米左右，而目前金地自在城六期均价为9000元/平方米。天正桃源喊出的优惠也不小，这家楼盘声称，只要购房人收到开发商发送的短信，凭短信购房总价立减50万元。

        楼盘在春节期间继续“打拼”，从侧面反映了楼市的“阴晴”。据了解，前些年楼市火爆时，置业顾问都是欢欢喜喜过大年，过完元宵节才会去上班。如今房子卖得不好，吃不饱的开发商当起了“早起的鸟儿”。

        “其实平时也有类似的情况。”一位业内人士说，从去年开始有的楼盘不但白天开门，为了方便一些购房人下班后看房，营业时间常常拖到深夜。他认为，置业顾问的上班时间反映了楼市买卖力道的真实变化，对买房人而言是好事。

Tags - 楼盘销售 ]]> http://ad08.com/read.php/439.htm 3721一叶扁舟 <> Wed, 18 Jan 2012 01:35:26 +0000 http://ad08.com/read.php/439.htm
　　本轮调控的目的就是为了保障房地产市场持续、稳定的发展，抑制房价的快速上涨。银率网分析，从目前房产市场的表现来看，在各项调控政策的影响下，房产成交量已出现明显下降，各地房价也出现了一定程度的下跌，但是依然还处于较高的水平。短期内房贷金融调控政策导向不会松动，停止向第三套购房者发放按揭贷款、上浮二套房首付及利率将长期执行，但长期来看，对首套购房者的信贷支持或有加大。

　　2011年初，上海和重庆二市发布通知，开始执行房产税。房产税的实施，为房产价格的回落起到一定的积极作用。银率网预计在2012年将有更多城市加入房产税收征管的行列，并且随着房产税在更多城市落地，限购、限价等行政手段将被取代而退出市场。

　　报告指出，预计在2012上半年，调控效果将进一步显现，购房需求特别是投资和投机仍被抑制，一线城市由于限购开始较早，市场走势将较为平稳，依然保持低迷态势。而二三线城市将受到较大影响，价格下行空间加大，楼市进入深度博弈。

　　银率网认为，房地产市场的冬天还将持续，但政策或已见底，在可预见的将来并不会有更严厉政策出台。对于首套房购房者，政策面上可能会有措施定向支持，购房成本将随着信贷的宽松和房价的进一步下行而减少，一、二季度或是刚需购房的较好时机。

Tags - 房贷 , 首套房 ]]>