Jun
24
地产培训本文提要：既不增加成本又能增加卖点的100种做法 "价格永远是最大的卖点"。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下,探询既能降低成本又能增加卖点的方法,既有利于发展商,也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法,供大家参考。
既不增加成本又能增加卖点的100种做法
"价格永远是最大的卖点"。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下,探询既能降低成本又能增加卖点的方法,既有利于发展商,也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法,供大家参考。
1.如果规划对车位数量有严格的规定,可改全地下停车为半地下停车,因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。
2.可能的话,尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目,如果一味地追求室内或独立车库,必将增加销售面积,也就失去了项目的本性定位,增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下,客户也能接受。
3.可以利用项目的红线退距当作地面停车场,给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求"人车分流"、甚至走火入魔地为了追求"人车分流"而将社区立交化,必定增加生产成本,也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本,也不符合未来社区的发展趋势。
4.尽量降低停车库层高,层高2.2米以下不计建筑面积,也就不缴纳相应的税费。
5.对于中小城市的中档楼盘来说,其客户的私车拥有率较低,因而车辆往往成为炫耀的物品,站在阳台上俯视爱车,就象看自己的孩子在楼下玩,十分满足、惬意。因此,地面停车比地下停车更受消费者欢迎。
6.水景社区的水岸,如果采用硬而高的岸堤,则只能临水而不能亲水,甚至更不安全,最好采用自然坡。
7.减小人行道宽度,因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石,采用红砖或片石平面安砌,让草自然地向人行道延伸,更具品位。
8.拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏,不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
9.多种树、少植草:树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。
10.人工水池尽量要浅:因为地下水资源是珍贵的,政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下,使用自来水肯定不是长久之计。在北方,浅水池除了夏天赏水外,冬天还可观石或作为溜冰场。
11.减小空旷的大广场,增加楼间的庭院绿地:因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐,更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。
12.一楼设计"私家"庭院:打开侧门进入小院子,类似别墅生活,既好卖又能提高价位。
13.进深较大的多拼型Townhouse,可在楼梯间上方采用屋顶直接采光,成本增加不了多少,却是很大的卖点。
14.通常,多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大,增加直接采光面积,能提高卫生间的档次,有利于销售,还可丰富外立面。
15.外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图,然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费,而效果可能大相径庭。
16.复式房屋的客厅部分,可设计两层挑空:既可降低所减计面积的税费、出让金等,又能增加卖点。
17.多层的办公物业也要尽量用电梯:电梯能增加物业的档次,提高售价,减小楼梯面积。如果不设电梯,单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。
18.允许的话,用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙:实体围墙费用低,而且给人以安全、高档、神秘感,更受有"大院情节"的人的欢迎。
19.户型设计要做到干湿分离,以便于管道并用,可减少建安成本。
20.智能化报警系统的误报率很高,而且越多越"智能"误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报,因此可增加人工巡逻,只安装基本的报警系统即可。
21.电话插座最好三个,分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。
22.调查显示,人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此,在面积允许的情况下,最好设计有书房。当然书房一定要大,但最好能观景,以便于休息。
23.主卧不要太大(开间不低于3.6米,最好3.9米;开间进深比1:2左右),但功能要多,如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。
24.客厅不要太大,但利用率要高、开间要宽,更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座,而且位置要合适;
25.非直线型板楼的梯形空间可当作客厅,既可突破传统的矩形空间,做成曲线或梯形客厅,又可利用丰富的空间设计出家庭吧。
26.佣人房不宜太大,要尽量靠近厨房,以便于主佣分道。
27.眼睛是心灵的窗子,窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大,但颜色、式样一定要设计好。例如,改平窗台为飘窗台。由于窗未落地,不计面积,但室内空间却增大了,视野也增大了,还可摆放花草等东西。费用增加不了多少,却是大大的卖点。
28.绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树,别自己种。因为十年树木的花费更高,绿化效果也不如前者。
29.销售就象唱歌,一个声调是不行的,也要有高音、低音。因此,销售节奏一定要把握好,要有高低潮,从而减少销售费用和期间费用,而促销效果更好。
30.社区会所90%以上经营不善,因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做,一定要进行差异性功能设计,即与社区周边的设施要有差异性,不要重复雷同。
31.规模小的社区最好不要配套游泳池,因为游泳池维护费用太高,使用率普遍较低。而且,竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。
32.规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等,因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建,将本社区的生源作为资源换取入学优惠,远比自己建设一所要划算得多。
33.阳台要一步到位,不致于凌乱搭设,又能增加销售面积。
34.阁楼一定要匠心设计,要将设计合理的样板空间充分展示给客户,而不是简单的宣传"买一送一"。
35.屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致,不宜太刺眼;价格不一定越贵越好,但要确保施工质量。
36.慎设阳台外花槽:北方风沙大,冬天冷,居民很少在阳台外花槽内养花,而且浇花的水易沿墙面流下,污染墙面,影响整体的美观。
37.广告的诉求目的要明确:广告要达到预期效果,必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠,才能效果好;否则,还不如不做。
38.施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工,费用由施工单位承担(作为承揽工程的条件之一)。
39.严格控制建筑模型的制作:一定要选择一家品牌制作单位;一分前一分货,尽量选用进口模型材料;在单价确定后,一定要要求制作单位精心制作,而且要有至少三个月的质量保证期。
40.对变更工程量采用会鉴制:传统的"一条龙"签证制,其实是谁都可以将责任推脱掉,而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。
41.围墙尽量一步到位:一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装,给客户以信心,还能减少多次拆砌的费用,只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。
42.墙外绿化和样板区绿化要一步到位,既有利于楼盘包装,也可减少二次浪费。
43.利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处,既显得气派有实力,又避免了因临时搭建再拆除的浪费。
44.供客户参观的社区道路宜一步到位,将参观区和施工区隔开,给客户以整洁有序的感觉,又可避免安全事故。
45.在厨房设计专用冰箱机位,与厨房整体设计,以便于取物;洗衣机位设于生活阳台,使用便利;滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下,也与厨房整体设计,管线连接比较方便。
46.景观绿化要有层次:草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序,既有层次,又显自然。
47.广告要请专业广告公司设计;看似多花了点儿设计费,而广告效果要好的多。
48.要要求广告公司设计A、B、C三稿,因为同样的设计费用,却能择优刊登。
49.要选择目标客户习惯阅读的版面,而不是选最贵的版面。
50.L型厨房最佳:面积不大(1.8×3米净尺寸),利用率较高,最适合一人作饭的"家庭分工"。
既不增加成本又能增加卖点的100种做法
"价格永远是最大的卖点"。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下,探询既能降低成本又能增加卖点的方法,既有利于发展商,也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法,供大家参考。
1.如果规划对车位数量有严格的规定,可改全地下停车为半地下停车,因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。
2.可能的话,尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目,如果一味地追求室内或独立车库,必将增加销售面积,也就失去了项目的本性定位,增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下,客户也能接受。
3.可以利用项目的红线退距当作地面停车场,给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求"人车分流"、甚至走火入魔地为了追求"人车分流"而将社区立交化,必定增加生产成本,也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本,也不符合未来社区的发展趋势。
4.尽量降低停车库层高,层高2.2米以下不计建筑面积,也就不缴纳相应的税费。
5.对于中小城市的中档楼盘来说,其客户的私车拥有率较低,因而车辆往往成为炫耀的物品,站在阳台上俯视爱车,就象看自己的孩子在楼下玩,十分满足、惬意。因此,地面停车比地下停车更受消费者欢迎。
6.水景社区的水岸,如果采用硬而高的岸堤,则只能临水而不能亲水,甚至更不安全,最好采用自然坡。
7.减小人行道宽度,因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石,采用红砖或片石平面安砌,让草自然地向人行道延伸,更具品位。
8.拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏,不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
9.多种树、少植草:树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。
10.人工水池尽量要浅:因为地下水资源是珍贵的,政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下,使用自来水肯定不是长久之计。在北方,浅水池除了夏天赏水外,冬天还可观石或作为溜冰场。
11.减小空旷的大广场,增加楼间的庭院绿地:因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐,更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。
12.一楼设计"私家"庭院:打开侧门进入小院子,类似别墅生活,既好卖又能提高价位。
13.进深较大的多拼型Townhouse,可在楼梯间上方采用屋顶直接采光,成本增加不了多少,却是很大的卖点。
14.通常,多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大,增加直接采光面积,能提高卫生间的档次,有利于销售,还可丰富外立面。
15.外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图,然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费,而效果可能大相径庭。
16.复式房屋的客厅部分,可设计两层挑空:既可降低所减计面积的税费、出让金等,又能增加卖点。
17.多层的办公物业也要尽量用电梯:电梯能增加物业的档次,提高售价,减小楼梯面积。如果不设电梯,单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。
18.允许的话,用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙:实体围墙费用低,而且给人以安全、高档、神秘感,更受有"大院情节"的人的欢迎。
19.户型设计要做到干湿分离,以便于管道并用,可减少建安成本。
20.智能化报警系统的误报率很高,而且越多越"智能"误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报,因此可增加人工巡逻,只安装基本的报警系统即可。
21.电话插座最好三个,分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。
22.调查显示,人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此,在面积允许的情况下,最好设计有书房。当然书房一定要大,但最好能观景,以便于休息。
23.主卧不要太大(开间不低于3.6米,最好3.9米;开间进深比1:2左右),但功能要多,如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。
24.客厅不要太大,但利用率要高、开间要宽,更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座,而且位置要合适;
25.非直线型板楼的梯形空间可当作客厅,既可突破传统的矩形空间,做成曲线或梯形客厅,又可利用丰富的空间设计出家庭吧。
26.佣人房不宜太大,要尽量靠近厨房,以便于主佣分道。
27.眼睛是心灵的窗子,窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大,但颜色、式样一定要设计好。例如,改平窗台为飘窗台。由于窗未落地,不计面积,但室内空间却增大了,视野也增大了,还可摆放花草等东西。费用增加不了多少,却是大大的卖点。
28.绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树,别自己种。因为十年树木的花费更高,绿化效果也不如前者。
29.销售就象唱歌,一个声调是不行的,也要有高音、低音。因此,销售节奏一定要把握好,要有高低潮,从而减少销售费用和期间费用,而促销效果更好。
30.社区会所90%以上经营不善,因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做,一定要进行差异性功能设计,即与社区周边的设施要有差异性,不要重复雷同。
31.规模小的社区最好不要配套游泳池,因为游泳池维护费用太高,使用率普遍较低。而且,竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。
32.规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等,因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建,将本社区的生源作为资源换取入学优惠,远比自己建设一所要划算得多。
33.阳台要一步到位,不致于凌乱搭设,又能增加销售面积。
34.阁楼一定要匠心设计,要将设计合理的样板空间充分展示给客户,而不是简单的宣传"买一送一"。
35.屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致,不宜太刺眼;价格不一定越贵越好,但要确保施工质量。
36.慎设阳台外花槽:北方风沙大,冬天冷,居民很少在阳台外花槽内养花,而且浇花的水易沿墙面流下,污染墙面,影响整体的美观。
37.广告的诉求目的要明确:广告要达到预期效果,必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠,才能效果好;否则,还不如不做。
38.施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工,费用由施工单位承担(作为承揽工程的条件之一)。
39.严格控制建筑模型的制作:一定要选择一家品牌制作单位;一分前一分货,尽量选用进口模型材料;在单价确定后,一定要要求制作单位精心制作,而且要有至少三个月的质量保证期。
40.对变更工程量采用会鉴制:传统的"一条龙"签证制,其实是谁都可以将责任推脱掉,而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。
41.围墙尽量一步到位:一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装,给客户以信心,还能减少多次拆砌的费用,只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。
42.墙外绿化和样板区绿化要一步到位,既有利于楼盘包装,也可减少二次浪费。
43.利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处,既显得气派有实力,又避免了因临时搭建再拆除的浪费。
44.供客户参观的社区道路宜一步到位,将参观区和施工区隔开,给客户以整洁有序的感觉,又可避免安全事故。
45.在厨房设计专用冰箱机位,与厨房整体设计,以便于取物;洗衣机位设于生活阳台,使用便利;滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下,也与厨房整体设计,管线连接比较方便。
46.景观绿化要有层次:草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序,既有层次,又显自然。
47.广告要请专业广告公司设计;看似多花了点儿设计费,而广告效果要好的多。
48.要要求广告公司设计A、B、C三稿,因为同样的设计费用,却能择优刊登。
49.要选择目标客户习惯阅读的版面,而不是选最贵的版面。
50.L型厨房最佳:面积不大(1.8×3米净尺寸),利用率较高,最适合一人作饭的"家庭分工"。
Jun
24
房地产销售培训完美教案
一、 销售人员的基本素质（穿插案例）：
1、 销售人员的定位与职责。
2、 销售人员仪容仪表与行为规范，社交礼仪。
3、 销售代表的成功因素。
4、 销售人员的三种心理素质。
5、 销售人员成功要点分析
二、销售人员的销售技巧（穿插案例）：
1、电话销售技巧。
2、现场销售技巧：
（1）客户进门、了解客户需求、介绍产品。
（2）谈判技巧。
（3）话术技巧。
（4）销售应变的八大技巧。
（5）销售跟进技巧。
（6）销售说服技巧。
三、客户分析（穿插案例）：
1、心理分析：
（1）客户购买行为分类法。
（2）客户购买决策过程分析与销售控制。
（3）客户购买心理分析。
（4）“比较法则”的应用。
（5）“拉销”的心理技巧。
（6）“群体心理”应用技巧。
2、购买行为分析：
（1）如何认识购买行为。
（2）如何认识购买动机。
（3）如何认识销费需求。
（4）如何认识购买行为与销售的互动关系。
四、房地产相关知识（基础知识部分）。
（一）、土地与房地产开发知识
1、房地产基础概念
2、土地及土地使用年限
3、与房地产开发相关的企业
4、住宅的类型
5、建筑与规划知识
（二）、建筑与规划知识
1、基本规划术语
2、住宅的建筑形式
3、户型结构
4、住宅的建筑结构
5、住宅的三维空间
6、住宅建设的技术经济指标
7、建筑配套与建筑材料
（三）、商品房销售基本知识与法律常识
1、房地产市场
2、商品房预售
3、商品房现售
4、“五证两书”
5、内部认购
6、格式条款
（四）、商品房面积测算
1、销售面积的测算标准
2、建筑面积的测算标准
3、套内建筑面积的测算
4、公摊面积的测算
5、其他相关面积指标及系数
（五）、价格与银行按揭及购房稅费
1、价格术语
2、付款方式
3、商业贷款
4、公积金贷款
5、组合贷款
6、还款方式
7、购房稅费
8、产权办理
（六）、选房知识
1、楼盘的选择
2、户型的选择
五、置业顾问的40个精彩解答。
一、 销售人员的基本素质（穿插案例）：
1、 销售人员的定位与职责。
2、 销售人员仪容仪表与行为规范，社交礼仪。
3、 销售代表的成功因素。
4、 销售人员的三种心理素质。
5、 销售人员成功要点分析
二、销售人员的销售技巧（穿插案例）：
1、电话销售技巧。
2、现场销售技巧：
（1）客户进门、了解客户需求、介绍产品。
（2）谈判技巧。
（3）话术技巧。
（4）销售应变的八大技巧。
（5）销售跟进技巧。
（6）销售说服技巧。
三、客户分析（穿插案例）：
1、心理分析：
（1）客户购买行为分类法。
（2）客户购买决策过程分析与销售控制。
（3）客户购买心理分析。
（4）“比较法则”的应用。
（5）“拉销”的心理技巧。
（6）“群体心理”应用技巧。
2、购买行为分析：
（1）如何认识购买行为。
（2）如何认识购买动机。
（3）如何认识销费需求。
（4）如何认识购买行为与销售的互动关系。
四、房地产相关知识（基础知识部分）。
（一）、土地与房地产开发知识
1、房地产基础概念
2、土地及土地使用年限
3、与房地产开发相关的企业
4、住宅的类型
5、建筑与规划知识
（二）、建筑与规划知识
1、基本规划术语
2、住宅的建筑形式
3、户型结构
4、住宅的建筑结构
5、住宅的三维空间
6、住宅建设的技术经济指标
7、建筑配套与建筑材料
（三）、商品房销售基本知识与法律常识
1、房地产市场
2、商品房预售
3、商品房现售
4、“五证两书”
5、内部认购
6、格式条款
（四）、商品房面积测算
1、销售面积的测算标准
2、建筑面积的测算标准
3、套内建筑面积的测算
4、公摊面积的测算
5、其他相关面积指标及系数
（五）、价格与银行按揭及购房稅费
1、价格术语
2、付款方式
3、商业贷款
4、公积金贷款
5、组合贷款
6、还款方式
7、购房稅费
8、产权办理
（六）、选房知识
1、楼盘的选择
2、户型的选择
五、置业顾问的40个精彩解答。
Jun
12
房地产销售培训完美教案
一、 销售人员的基本素质（穿插案例）：
1、 销售人员的定位与职责。
2、 销售人员仪容仪表与行为规范，社交礼仪。
3、 销售代表的成功因素。
4、 销售人员的三种心理素质。
5、 销售人员成功要点分析
二、销售人员的销售技巧（穿插案例）：
1、电话销售技巧。
2、现场销售技巧：
（1）客户进门、了解客户需求、介绍产品。
（2）谈判技巧。
（3）话术技巧。
（4）销售应变的八大技巧。
（5）销售跟进技巧。
（6）销售说服技巧。
三、客户分析（穿插案例）：
1、心理分析：
（1）客户购买行为分类法。
（2）客户购买决策过程分析与销售控制。
（3）客户购买心理分析。
（4）“比较法则”的应用。
（5）“拉销”的心理技巧。
（6）“群体心理”应用技巧。
2、购买行为分析：
（1）如何认识购买行为。
（2）如何认识购买动机。
（3）如何认识销费需求。
（4）如何认识购买行为与销售的互动关系。
四、房地产相关知识（基础知识部分）。
（一）、土地与房地产开发知识
1、房地产基础概念
2、土地及土地使用年限
3、与房地产开发相关的企业
4、住宅的类型
5、建筑与规划知识
（二）、建筑与规划知识
1、基本规划术语
2、住宅的建筑形式
3、户型结构
4、住宅的建筑结构
5、住宅的三维空间
6、住宅建设的技术经济指标
7、建筑配套与建筑材料
（三）、商品房销售基本知识与法律常识
1、房地产市场
2、商品房预售
3、商品房现售
4、“五证两书”
5、内部认购
6、格式条款
（四）、商品房面积测算
1、销售面积的测算标准
2、建筑面积的测算标准
3、套内建筑面积的测算
4、公摊面积的测算
5、其他相关面积指标及系数
（五）、价格与银行按揭及购房稅费
1、价格术语
2、付款方式
3、商业贷款
4、公积金贷款
5、组合贷款
6、还款方式
7、购房稅费
8、产权办理
（六）、选房知识
1、楼盘的选择
2、户型的选择
五、置业顾问的40个精彩解答。
一、 销售人员的基本素质（穿插案例）：
1、 销售人员的定位与职责。
2、 销售人员仪容仪表与行为规范，社交礼仪。
3、 销售代表的成功因素。
4、 销售人员的三种心理素质。
5、 销售人员成功要点分析
二、销售人员的销售技巧（穿插案例）：
1、电话销售技巧。
2、现场销售技巧：
（1）客户进门、了解客户需求、介绍产品。
（2）谈判技巧。
（3）话术技巧。
（4）销售应变的八大技巧。
（5）销售跟进技巧。
（6）销售说服技巧。
三、客户分析（穿插案例）：
1、心理分析：
（1）客户购买行为分类法。
（2）客户购买决策过程分析与销售控制。
（3）客户购买心理分析。
（4）“比较法则”的应用。
（5）“拉销”的心理技巧。
（6）“群体心理”应用技巧。
2、购买行为分析：
（1）如何认识购买行为。
（2）如何认识购买动机。
（3）如何认识销费需求。
（4）如何认识购买行为与销售的互动关系。
四、房地产相关知识（基础知识部分）。
（一）、土地与房地产开发知识
1、房地产基础概念
2、土地及土地使用年限
3、与房地产开发相关的企业
4、住宅的类型
5、建筑与规划知识
（二）、建筑与规划知识
1、基本规划术语
2、住宅的建筑形式
3、户型结构
4、住宅的建筑结构
5、住宅的三维空间
6、住宅建设的技术经济指标
7、建筑配套与建筑材料
（三）、商品房销售基本知识与法律常识
1、房地产市场
2、商品房预售
3、商品房现售
4、“五证两书”
5、内部认购
6、格式条款
（四）、商品房面积测算
1、销售面积的测算标准
2、建筑面积的测算标准
3、套内建筑面积的测算
4、公摊面积的测算
5、其他相关面积指标及系数
（五）、价格与银行按揭及购房稅费
1、价格术语
2、付款方式
3、商业贷款
4、公积金贷款
5、组合贷款
6、还款方式
7、购房稅费
8、产权办理
（六）、选房知识
1、楼盘的选择
2、户型的选择
五、置业顾问的40个精彩解答。
Jun
11
房产税即将出台，有人欢呼雀跃，有人哭爹骂娘，有人认为房价大降一片光明，也有人认为加重负担抬高房价，就我个人认为，出政策是好事，执行结果又是另一回事。是“天才的计划”，还是“愚民的政策”，有待考证。历史证明：一个天才的计划，如果让一群愚蠢的人去执行，那结果会更糟。
为了降低房价，有关部门推出了这个“天才计划”。房价居高不下，囤房分子居多，那就征他们的“房产税”，既可以打击囤房行为，又借机补贴地方财政，一举两得，何乐不为呢？绝对也是“天才计划”。可是大家囤房的目的只有两个，一是出租，二是出售，试想这个世界上有没有这样的“傻瓜房东”，自己来承担这个税呢？！
我这么说，肯定有人不高兴，说“房产税”是征富人的税，是“劫富济贫”呀。无论你怎么想，我始终认为，开征房产税，是典型的“劫贫济富”行为，是一种掠夺式的强盗行为。那我就告诉你，房产税背后的东西。
为了降低房价，有关部门推出了这个“天才计划”。房价居高不下，囤房分子居多，那就征他们的“房产税”，既可以打击囤房行为，又借机补贴地方财政，一举两得，何乐不为呢？绝对也是“天才计划”。可是大家囤房的目的只有两个，一是出租，二是出售，试想这个世界上有没有这样的“傻瓜房东”，自己来承担这个税呢？！
我这么说，肯定有人不高兴，说“房产税”是征富人的税，是“劫富济贫”呀。无论你怎么想，我始终认为，开征房产税，是典型的“劫贫济富”行为，是一种掠夺式的强盗行为。那我就告诉你，房产税背后的东西。
Jun
11
住建部、中国人民银行和银监会近日联合发文,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准:“以家庭为单位,认房又认贷”。 其实，在国10条出台后，关于二套房的认定,各行都有自己的执行标准,有些银行就此打擦边球。但这次出台的细则统一了认定标准,相当于各行不能再有自己的执行标准,并且要严格执行。
2007年下半年到2008年上半年，二套房贷就是认“房”，不认“贷”。然而，此次却既认“房”，又认“贷”，有些房产专家认为：政策打击面非常大，不仅将有效抑制投资投机需求，也把自住性的改善需求一网打尽。但是我觉得，“认房又认贷”虽然在某种程度上“误伤”了改善性需求的群体，但是你要明白，人一个晚上最多只睡一套房，二套房以上的投机成份肯定很大，再说给投机者过低的金融杠杆率，会使银行的信贷风险陡增。据测算显示，即使房价下跌30%，一套自住房由于装修、地段、搬家成本等原因，断供的可能性并不大，而二套房以上作为投机抄作的房子，会随着房价的下跌，断供可能性非常大。
现在上海的房地产市场成交量一下跌了70%以上，在经过短暂的僵持阶段，最近各中介都纷纷打出试探性降价的晃子，楼市已进入第二阶段，第一阶段是成交量急剧下降，第二阶段是试探性降价，第三阶段是价格全面下挫，直到投资价格向消费的回归。
面对成交量日益稀少，当前房产中介主要用三大鬼话来忽悠持币观望的消费者：一是房地产业供求关系决定房价不会出现大跌；二是房地产高价由刚性需求者支撑；三是房地产业已绑架了中国经济，政府要调控房价只是做做样子，房价不可能跌很多，真要是捅破楼市泡沫，会使3000万建筑工人失业，GDP严重下滑的可能。
2007年下半年到2008年上半年，二套房贷就是认“房”，不认“贷”。然而，此次却既认“房”，又认“贷”，有些房产专家认为：政策打击面非常大，不仅将有效抑制投资投机需求，也把自住性的改善需求一网打尽。但是我觉得，“认房又认贷”虽然在某种程度上“误伤”了改善性需求的群体，但是你要明白，人一个晚上最多只睡一套房，二套房以上的投机成份肯定很大，再说给投机者过低的金融杠杆率，会使银行的信贷风险陡增。据测算显示，即使房价下跌30%，一套自住房由于装修、地段、搬家成本等原因，断供的可能性并不大，而二套房以上作为投机抄作的房子，会随着房价的下跌，断供可能性非常大。
现在上海的房地产市场成交量一下跌了70%以上，在经过短暂的僵持阶段，最近各中介都纷纷打出试探性降价的晃子，楼市已进入第二阶段，第一阶段是成交量急剧下降，第二阶段是试探性降价，第三阶段是价格全面下挫，直到投资价格向消费的回归。
面对成交量日益稀少，当前房产中介主要用三大鬼话来忽悠持币观望的消费者：一是房地产业供求关系决定房价不会出现大跌；二是房地产高价由刚性需求者支撑；三是房地产业已绑架了中国经济，政府要调控房价只是做做样子，房价不可能跌很多，真要是捅破楼市泡沫，会使3000万建筑工人失业，GDP严重下滑的可能。
